Siden 2004 kan ejendomsskatten tydeligt tildeles driftsomkostningerne
Indtil 2004 var ejendomsskat i sagens natur kontroversielt, fordi det ikke rigtig var klart, om omkostningerne ved opkrævning af skatten kunne overføres til lejerne. Med den nuværende ordinance for driftsomkostninger, der blev vedtaget i 2004, er der imidlertid en klar retssikkerhed her: ejendomsskatten er en del af de supplerende lejeomkostninger. Dog skal der skabes et kontraktligt grundlag for dette.
Krav til en ejendomsskat
- den eksplicit fordeling af ejendomsskat til de ekstra lejeomkostninger skal registreres i lejeaftalen
- tildelingsnøglen fra lejeaftalen er primært bindende (så vidt lejer forstår)
Ofte er der i lejekontrakter klausuler som “driftsomkostningerne fordeles i forhold til andelen af beboelses- og brugbar plads”. I mange store flerfamiliehuse bestemmes ejendomsskatten for ejerlejligheder dog pr. Lejlighed, dvs. efter enheder. En meddelelse om husgodtgørelse, der tager højde for omkostningerne i denne form, kan ikke blot videregives.
Den efterfølgende forhøjelse af ejendomsskatten og virkningerne
By- og kommuneadministrationer øger også gerne ejendomsskatten med tilbagevirkende kraft i flere år. Hvis betalingen af ejendomsskatten er beregnet som en driftsskat i de tilhørende lejeomkostninger, forsøger mange udlejere naturligvis at overføre ejendomsskatten til lejeren med tilbagevirkende kraft. Der er dog en klar juridisk erklæring og BGH-afgørelser.
Forhøjelse af ejendomsskat muligvis kun for den aktuelle regnskabsperiode
Lokale regeringer hæver også ejendomsskatten med tilbagevirkende kraft i flere år. Imidlertid må udlejere kun fakturere ejendomsskat for det aktuelle regnskabsår. Dette er kun muligt på visse betingelser: Hvis udlejeren modtager en tilsvarende meddelelse om forhøjelse af ejendomsskatten fra den lokale regering, skal han informere lejeren herom inden for tre måneder.
Eksempler
I dette tilfælde kan kun den aktuelle faktureringsperiode efterfølgende justeres. Det kan helt sikkert få konsekvenser. Eksempel: for en enklere forklaring sammenligner vi regnskabsåret for driftsomkostningerne med kalenderåret. En kommune udsender en tilsvarende anmeldelse med tilbagevirkende kraft indtil 2012 og sender den til ejeren i november eller december 2015.
Når du informerer lejeren, er det afgørende
Udlejer informerer lejeren om dette i januar 2016. Nu kan udlejeren kun kræve ejendomsskatten til den aktuelle beregning, nemlig 2015. Hvis han informerer lejeren i december (altid påviseligt naturligvis), kan udlejer kræve ejendomsskatten med tilbagevirkende kraft indtil 2014.
Lad aldrig mere tid gå end nødvendigt
Afhængigt af hvornår et driftsomkostningsår slutter (regnskabsår svarende til kalenderår eller regnskabsår svarende til regnskabsåret), skal udlejeren informere udlejeren om stigningen i ejendomsskatten straks efter modtagelsen af meddelelsen. Dette sikrer, at informationsforpligtelsen ikke ved et uheld forekommer i faktureringsperioden for det næste faktureringsår, hvis alle datoer følgelig er tæt på hinanden.
tips og tricks
Det gælder også erklæringerne om ejendomsskat i udlejnings-ekstraomkostningsopgørelsen om, at fejl i form og indhold kan hæmme eller miste lovligheden af yderligere betalinger. Det tilrådes derfor for udlejere at søge rådgivning fra relevante eksperter (specialadvokat for huslejeret, udlejersammenslutninger osv.). Om nødvendigt kan udlejer også få driftsomkostningerne faktureret af en tredjepart, hvis lejeren har en tilsvarende bekræftelse af autorisationen. Lejeren bør også søge professionel rådgivning (lejersammenslutninger, specialadvokater), hvis der er tvivl om ejendomsskatten. Her kan det afklares meget hurtigt, om kravene er oprettet korrekt, eller om der er fejl i form eller indhold, og alle deadlines er overholdt.
