Hvad er et pant?
En bank, der låner et stort beløb, ønsker naturligvis at sikre, at den rent faktisk får dem tilbage. Pant på en ejendom tjener som sikkerhed for banken eller enhver anden långiver. Hvis låntager ikke tilbagebetaler sin gæld, vil det resultere i afskærmning eller administration af panteejendommen. Banken modtager sine penge fra provenuet.
Ordet "pant" kommer fra det græske sprog, på tysk betyder det noget som "fast ejendomspant". Det maksimale pantbeløb bestemmes af værdien af den pantsatte ejendom: Hvis du f.eks. Ejer et enfamiliehus med en høj markedsværdi, kan du normalt låne en større sum penge end nogen med en lille lejlighed, der er vanskelig at sælge. Lån, der er sikret med et realkreditlån, har normalt lavere renter for debitor, så denne form for sikkerhed er også værd for låntageren.
En registrering i det respektive matrikelregister er nødvendig for, at pantet bliver juridisk effektivt. Ejeren af ejendommen behøver ikke være skyldner på samme tid, han kan også garantere en anden person med sin ejendom efter konsultation. Men dette er sjældent tilfældet. De nøjagtige juridiske regler for realkreditlån kan findes i den tyske civillov (BGB).
Forskellen mellem et pant og en jordafgift
Pantelånet som pant til sikring af et fast krav modregnes i grundafgiften, som i praksis muliggør en mere fleksibel behandling for begge parter. Om nødvendigt forbliver grundafgiften på plads, selv efter at lånet er tilbagebetalt, dette kan være meget nyttigt for kreditor. Grundafgiften kan træde i kraft igen, hvis ejendomsejeren for eksempel foretager en omlægning. For at gøre dette udvider de to kontraktlige partnere simpelthen sikkerhedskontrakten.
Pantelånet udløber derimod, når lånet er fuldt tilbagebetalt og kan ikke længere forlænges. For låntageren har grundafgiften imidlertid også en vigtig ulempe: Det muliggør en øjeblikkelig afskærmningsauktion af det lånte objekt uden retslige skridt. Dette fungerer ikke med et realkreditlån, i dette tilfælde verserer der altid sagsanlæg, hvis skyldneren ikke har undergivet afskærmning, da pantet blev registreret.
Hvilke typer af prioritetslån kender bankvirksomhed?
På dette tidspunkt vil vi gerne introducere dig til de vigtigste typer af realkreditlån til privatpersoner:
Inden for ejendomslån er afskrivningslån dagsordenen: Her betaler debitor kreditor et konstant månedligt beløb. Den resterende gæld reduceres med hver betaling, renterne falder, og tilbagebetalingsbeløbet stiger. På denne måde reduceres den resterende gæld hurtigere og hurtigere over tid. Lånrenterne er normalt fastsat på forhånd og forbliver stabile, indtil lånekontrakten udløber.
Fastforrentningen fungerer helt anderledes: hele lånebeløbet inklusive renter forfalder til tilbagebetaling på en kontraktmæssigt aftalt dato.
Det variable pant indebærer en vis risiko for begge parter, da det ikke er bundet til en fast rente. Her falder realkreditrenten og stiger i takt med kapitalmarkedet. Det variable pant har ingen fast løbetid, men kan normalt annulleres hver sjette måned.
Det omvendte pant er særligt interessant for ældre ejendomsejere. Tilbagebetalingen af det optagne lån skyldes først efter ejerens død, som også er låntager. Det betyder, at pengene er til rådighed til at forbedre pensionen eller til at opfylde forskellige ønsker. Senere betaler enten arvingerne lånet tilbage, eller så modtager banken deres penge fra salget af ejendommen.
Fordele og ulemper ved realkreditlånet
Fordelene ved et realkreditlån i form af et amortiseringslån er åbenlyse: lånerenterne er normalt betydeligt lavere, og banker yder også højere lånebeløb til kreditorer med solid sikkerhed. Hvis du er enig om en fast rente, forbliver dit regelmæssige tilbagebetalingsbeløb altid det samme, hvilket resulterer i bedre økonomisk planlægning. Banker tillader ofte også særlige tilbagebetalinger i et vist omfang i løbet af et realkreditlån, så du kan tilbagebetale dit lån hurtigere, hvis du er i god økonomisk situation.
Naturligvis vil vi også åbne op for ulemperne: Der er yderligere omkostninger ved at optage et pant i grundbogen, som låntager skal betale. Og som en del af pantet pantsætter du dine egne fire vægge eller muligvis et lejehus, der giver dig regelmæssig indkomst. Så bereg meget omhyggeligt, så du ikke ender med at miste din ejendom! Du må kun videresælge en ejendom med pant efter konsultation og på visse betingelser, så din ejendomsret er begrænset.
Sådan undgår du særlige risici:
- Når du optager et lån, skal du sørge for at få en egenkapitalandel på mindst 20%, da dette vil sikre, at lånet ikke overstiger dit økonomiske omfang.
- Lånebeløbet må under ingen omstændigheder overstige 70% af den aktuelle ejendomsværdi, fordi din ejendom også kan afskrives gennem årene. Du ønsker at komme ud af et muligt afskærmningssalg uden gæld.
- Hvis du indgår din låneaftale under en høj rente, skal du sikre dig, at løbetiden er så kort som muligt. Dette sikrer, at du drager fordel af eventuelle senere faldende renter. I tider med lave renter er en lang fast rente umagen værd.
- Hold ikke den oprindelige tilbagebetalingsrate for lav. Det kan være umagen værd, hvis du kan justere din tilbagebetaling op i løbet af tilbagebetalingen for ikke at opretholde pantet i 30 år eller mere. Du skal være klar til pension senest!
Hvor længe varer pantet?
Pantelånet udløber ikke af sig selv; debitorer og kreditorer skal handle. Når hele lånebeløbet er tilbagebetalt, skal debitor anmode om tinglysning om sletning. I det andet tilfælde slettes grundafgiften “ved lov”, nemlig når der er en afskæringsauktion.
Slukning af pantet efter tilbagebetaling af lån
For at annullere pantet efter tilbagebetaling af lånet har den tidligere skyldner brug for en kvittering, der kan slettes, eller en annulleringstilladelse fra kreditor, normalt fra banken. Kontakt fast ejendom med dette certifikat, og ansøg om sletning. Der er normalt gebyrer for dette.
Bortfald ved lov i tilfælde af en tvangsauktionsauktion eller administration
Hvis debitor ikke overholder sine tilbagebetalingsforpligtelser, anmoder fordringshaveren om afskærmning. Dette sker normalt gennem domstolene, som kun kan omgåes på baggrund af ovennævnte tvangsklausul. Hvis pantet er optaget med en tvangsbestemmelse, får kreditor også en fuldbyrdelsestitel. Pantelånet udløber med tvangssalg af ejendommen, eller når fordringshaveren har opfyldt sine krav med den aktuelle lejeindtægt i tilfælde af tvangsadministration.
Fuldt sammenkædet: registrering og pant i tingbogen
Pantelånet og den tilsvarende matrikelregistrering hører sammen, uden en tilsvarende post fungerer denne særlige type lånebeskyttelse ikke. På denne måde sikrer kreditor sine juridiske rettigheder, hvis han ikke får lånebeløbet tilbage. I løbet af finansieringsprocessen arrangerer notaren ofte alle poster i grundbogen i tilfælde af ejendomsfinansiering. Gebyrfakturaen sendes derefter fra matrikelregistret til debitor. Umiddelbart efter at lånet er tilbagebetalt, bliver pantet ineffektivt på grund af sletningen i det landregister, som låntager har anmodet om.
Flere pant til et hus: er det muligt?
En ejendomsejer har mulighed for at sikre mere end bare et lån med sin ejendom. For hvert enkelt lån har han brug for et nyt pant, som han har optaget i grundbogen, fordi et pant altid er knyttet til et enkelt, fast krav. Men ovennævnte regel gælder også her: Lån aldrig dit hus et samlet beløb, der overstiger 70% af den nuværende markedsværdi for at sikre, at du imødekommer alle krav i alle tilfælde.
Leje eller sælge et hus med pant?
Du kan fortsætte med at bruge dit hus frit selv med et pant, så intet står i vejen for at leje det ud. Det eneste, kreditor holder af, er, at du bliver ved med at betale din gæld. At sælge dit hus med et pant er lidt sværere: Diskuter denne plan med din långiver, der normalt er husbanken. En betaling forfalder sandsynligvis ved salg, som tjener til at udløse lånet fuldt ud, herunder en kompensation, som banken har krævet for mistede renter. Den såkaldte forudbetalingsbøde er normalt ikke ligefrem billig. Alternativt kan du foreslå at overføre sikkerheden til en anden ejendom og tilbagebetale lånet i de sædvanlige rater.
Konklusion
Et pant anbefales især til folk, der ønsker at erhverve en ejendom ved at købe eller bygge en ny. Der er dog en klar tendens på dette område mod jordafgifter. Uanset om det drejer sig om et grundafgift eller et pant: Egenkapital på mindst 20%, et fast job og, hvis det er muligt, forsikring mod betalingsudeblivelse tilskynder til låntagning, også for din egen sikkerhed.
Trin for trin: Sådan får du dit pant
- Vælg ejendom, arranger køb
- Forhandle en låneaftale med banken
- Lad notaren udarbejde købekontrakten
- Tildel notaren til at optage pant i grundbogen
- banken modtager pantbrev som kreditor
- ejendomsejeren betaler fakturaen for opførelsen i grundbogen
Slet pant:
- Betal lånet tilbage fuldt ud
- Anmod om sletningstilladelse fra banken
- Ansøg om sletning i matrikelregistret (via en notar) med en certificeret samtykkeerklæring fra alle ejere
- Betal sletningsgebyrer
